イエヒト(オープンシステム)の、他の住宅会社と違う特徴(口コミ・評判・坪単価・価格など)

イエヒトのホームページ
イエヒト(オープンシステム)は、設計事務所をネットワークしている建築家ネットワークです。特徴としてはCM方式(コンストラクションマネジメント方式)といわれる手法で、各専門工事業者に施主が分離発注する事でコスト縮減を実現できる部分です。イエヒト(オープンシステム)のCM方式は、注文住宅のCMにおいては最も一般的な母体として知られています。

従来方式とオープンシステムとの違い

目次1.株式会社イエヒト(オープンシステム(旧オープンネット株式会社))
1-1.会社概要
1-2.地図
1-3.株式会社イエヒト(オープンシステム)の作るデザイナーズハウスと評価点

2.株式会社イエヒト(オープンシステム)のココが、他の住宅会社と違う
2-1.オープンシステムという名のCM(コンストラクションマネジメント)方式
2-2.CM方式での実績が豊富であること
2-3.CM方式の最大のメリットはコストダウン

3.CM方式のリスクについて
3-1.建築家が倒産した場合
3-2.専門工事業者が倒産した場合
3-3.元請工務店がいないと不安なのでは
3-4.依頼主にとって面倒な部分は?
3-5.イエヒト(オープンシステム)その他のQ&A

4.気になる家の価格(坪単価)について
4-1.イエヒト(オープンシステム)の住宅の価格
4-2.イエヒト(オープンシステム)の見積書

5.まとめ:日本で最も知られている注文住宅CM方式の依頼先母体

1.株式会社イエヒト(オープンシステム(旧オープンネット株式会社))

1-1.会社概要

本社所在地 〒683-0853 鳥取県米子市両三柳5056番
代表TEL 0859-37-3343
支店所在地 東京都港区南青山 3-1-3 スプライン青山東急ビル6F
大阪市中央区平野町3-3-5
業態 設計事務所ネットワーク
URL http://www.iehito.co.jp/
代表者 代表取締役社長 山中 省吾

1-2.地図

1-3.イエヒト(オープンシステム)の作るデザイナーズハウス

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総合評価:3.44.省エネ性能へのこだわり3.07.アフターメンテナンスの充実度3.08.建主に寄り添う考え方5.0

評価項目 評価点
1.デザイン実現度 4.5
2.施工・技術力 3.0
3.耐震性能へのこだわり 3.0
5.家づくりプロセスの分かりやすさ 3.0
6.資金計画と価格のズレの無さ 3.0

イエヒト(オープンシステム)は建築家ネットワークですが、工務店との契約方式が一括請負方式とはかなり異なる仕組みを取っています。その内容はどのようなものなのでしょうか。詳しく見ていきましょう

2.イエヒト(オープンシステム)のココが、他の住宅会社と違う

2-1.オープンシステムという名のCM(コンストラクションマネジメント)方式

オープンシステムと一括発注方式
コンストラクションマネジメント方式という、建築方式を取っている部分が、イエヒトと他の家づくりの大きな違いになります。このコンストラクションマネジメントとは、一般的には元請工務店が一括して、各専門工事業者に発注をする、一括請負方式と比較して、元請け業者が存在しない方法で、別の言い方で「分離発注」とも言います。この分離発注は、施主のリスクも一括請負より大きくなるので進め方には注意が必要となります。

分離発注の仕組は欧米では一般的ですが、日本ではあまり一般的には知られていません。

一般社団法人日本コンストラクションマネジメント協会という団体がCM方式の分離発注を仕組化している団体となります。

日本におけるCM方式は、大規模案件では一般的です。

イエヒト(オープンシステム)は、このCM方式を住宅で行っています。

特長としては、一括請負方式よりもコストダウンが図れるので、「デザイン性の高い住宅をリーズナブルに実現する」という部分で施主さんの家づくりへの希望を叶えるためにはとても利点の多い方法です。

2-2.CM方式での実績が豊富であること

コンストラクションマネジメント方式(CM方式)は、施主さんが直接各専門工事業者と請負契約を結びます。

その為、その発注をハンドリングする建築家の役割が非常に大きくなってきます。

設計事務所の家づくりでは、設計事務所は施主さんの代理人として住宅を設計し、現場が図面通りに施工されているかのチェックして施主に報告する義務:「監理」が有る為、施主に最も近い立ち位置で建築のアドバイスや仕事を提供していく事になります。

イエヒト(オープンシステム)が行っているコンストラクションマネジメント(CM方式)は、このような施主に近い立ち位置を更に発展させて、施主の代理人として分離発注に関する専門業務を設計事務所が行っていきます。

つまり、設計事務所の元々の立ち位置と同じように「施主に近い」という側面が有る為、設計事務所との家づくりでCM方式を取り入れるメリットがあるのです。

イエヒト(オープンシステム)には、全国で100社以上の建築家が所属しており、CM方式の実績が多数あります。このようなCM方式は、イエヒトのような母体を通さずとも建築家によっては対応している建築家もいるのですが、その実績と経験に頼れるのであればそのほうが良い事が多いです。

イエヒトには、CM方式のリスクになる部分も仕組化している事で安心感のある相談先と言えます。

2-3.CM方式の最大のメリットはコストダウン

イエヒトのCM方式、最大のメリットは一括請負方式と異なり、工務店の中間マージンが抑えられるという部分です。もちろんCM報酬という経費が必要となるので、全ての中間経費が抑えられるわけではないのですが、ある程度のところまでは抑える事が可能です。

2-4.建築家との”お見合い”という面談の仕組み

オープンシステム(イエヒト)の建築家とお見合い
オープンシステム、「建築家をどのように選んだらよいか分からない」「特定の建築家にこちらから問合せするのに勇気がいる」という方に向けて、建築家との”お見合い”の仕組があります。

一般的に施主さんが建築家に問合せをするときに、最も施主さんが感じるのは「すごく勇気がいる。」という事です。
個々の建築家は情報が少なく、問合せをすると先にどんどん話が進んでいってしまうのではないか、という不安があるのが施主さんの本音の部分です。

このような不安を、イエヒト(オープンシステム)はうまく解消できる仕組みを取り入れています。

具体的には、イエヒトに登録する複数の建築家と面談が出来る仕組みで、施主さんは住所(市区町村まで)と計画の概要などをフォーム上から送信すると、イエヒト側で専用の掲示板を作成します。

掲示板には、施主の要望(予算、建物の面積、階数、希望する内容など)が表示されます。掲示板は1週間表示される決まりとなっており、この間に、施主さんの出した条件に対して設計業務を提供したいという希望を持つ建築家がエントリーし、複数の建築家と面談できるという仕組みです。

この仕組みは、建築家のコンペではなく、イエヒト本部が「住宅プロデュース」のようにガイドをしてくれるというものではなくて、あくまで施主さんと建築家の出会いの場を提供するという仕組みです。

複数の建築家と会って、プランを提出してもらうかどうかは施主さんの自由となります。
建築家との設計監理契約も直接施主さんと行うので、建築家に直に問い合わせる場合と変わらないのですが、「不安感の解消」という部分に一役買っている仕組みであることは間違いありません。

この仕組みから見える事は、イエヒトの「建主に寄り添う考え方」です。施主の不安を解消するような、メリットのある仕組みを考えてい部分がとても信頼できるのではないでしょうか。

3.CM方式のリスクについて

CM方式には、コストダウンが出来るというメリットだけでなくデメリットやリスクもあります。この部分をしっかりと把握してから相談をお勧めします。

3-1.建築家が倒産した場合

イエヒトのCM方式では、建築家が倒産するリスク(あまり考えたくはないですが、実際に起こりえます)について、「オープンシステム建物共済会」という独自の担保システムを持っています。具体的には、イエヒトに登録した建物の登録料の一部を原資に、建築家が業務を続けられなくなった場合に、この共済会から100万円を限度に補てんを行います。更に建築家の設計・監理という一連の業務を引き継ぐ為に、別の建築家をイエヒトのネットワークの中から代わりに紹介するという仕組みになります。

3-2.専門工事業者が倒産した場合

これは、デメリットというよりもむしろCM方式のメリット(施主さんのリスクを減らせる部分)となるのですが、CM方式は一括請負方式のように契約時:1/3、着工時(もしくは上棟時):1/3、竣工時:1/3といったような支払いではなく、出来高払いのケースが殆どです。つまり出来ていない部分については費用を支払う必要がない上に、もしも専門工事業者が倒産した場合には他の専門工事業者に引き継げばよいので、建築工事全体への影響は少なくて済みます。元請が倒産すると工事全体がストップしてしまう一括請負方式よりも、CM方式は施工業者の倒産に伴うリスクが少なく、逆にメリットの部分といえます。

3-3.元請工務店がいないと不安なのでは

CM方式は簡単に言うと現場監督が不在となるため、元請工務店がいない場合よりもしっかりと工程・現場を管理する必要があります。特に、専門工事業者間の引継ぎの部分は責任の所在があいまいになりがちな部分です。この部分についてはイエヒトははっきり明確にしていて、「その専門工事が終わらない限り、次の業者に引き継がない」というルールを持っており、施主のデメリットになる部分を少なくしています。更に建築家についても、設計施工一貫で行う場合や、工務店の下請けとして監理を行う場合よりも、厳格な監理を行います。このように元請工務店がいなくても工事が円滑にいくように安心感を持たせているのがイエヒトの家づくりの特徴です。

3-4.依頼主にとって面倒な部分は?

CM方式は、どちらかというと「お任せで、あとは作ってください」というよりは積極的に施主さんが家づくりに参加する必要があります。建築家と密にやり取りをしたり、現場を自ら見に行ったりと自主的に家を創っていくことで全体をコントロールする必要もあります。その為、ハウスメーカーなどの企画プランのような手軽さよりは、面倒な部分もあります。ですが逆にその部分を、しっかりと建築家や職方さんにフォローしてもらいながら、自分だけのオンリーワンの家を作っていきたい方にお勧めです。

3-5.イエヒト(オープンシステム)その他のQ&A

オープンシステム(イエヒト)のマンガ
オープンシステムでは、CM分離発注の仕組をマンガのイラスト等を使ってわかりやすく説明しています。よくある質問についてまとめてみました。

オープンシステムの最大の特徴は何?
従来の一括発注ではなく、施主にと工事業者が個別に契約を交わす分離発注で建築を行うのが特徴です。設計事務所のサポートを受けながら進めていきます(大部分の実務は設計事務所が行いますので施主に大きな負担がかかる事はありません)。
オープンシステムでリフォームは可能?
可能です。新築住宅のように規格化して量産しにくいリフォームこそ、より分離発注のメリットが発揮できます。
オープンシステムにおける契約や支払いは?
設計事務所、各専門工事業者(約10社~20社程度)と契約を交わし、それぞれの出来高ベースで支払いを行います。工事費は設計事務所が工事の進捗を査定し、取りまとめて建築主に報告します。
分離発注で住宅ローンは可能?どうなるの?
分離発注でも住宅ローンは可能です。特にオープンシステムの場合は新築住宅向けの住宅ローン(フラット35)を利用できるようになっています。土地、工事中に支払う費用のつなぎ融資も可能です。
工事中の事故は大丈夫?
工事中は、火災、盗難などの突発的な事故、不注意による事故等が想定されます。このような不測の事態に備える為、オープンシステムでは「オープンシステム保証制度」という制度があります。
オープンシステム保証制度とは?
工事中に事故が起こった場合や、引き渡し後の瑕疵に対しての修繕費を一定範囲でイエヒトが補てんする制度で、大手損保会社とタイアップしています。
工事の検査は?
設計事務所が書いた図面通りに現場が施工されているかを検査し、建築主へ報告する業務:監理に加えて、オープンシステムではWEBを活用した検査を行っています(全部で167工程を用意し、そのうちの16工程92項目が必須項目となっています)。
住宅瑕疵保険には加入できる?
新築住宅を引き渡す際の施工店は、引き渡しから10年間、構造等の品質を保証する為の「資力を確保」することが「住宅瑕疵担保履行法」という法律で定められています。オープンシステムで、法律の対象となる専門業者はこの保険に加入する事になります。
完成後のメンテナンスは?
工事のメンテナンスは、施主が専門工事業者が依頼をするか、分からない場合は設計事務所に依頼をして対応してもらうのがオープンネットの特徴です。

4.気になる家の価格(坪単価)について

4-1.イエヒト(オープンシステム)の住宅の価格

CM方式にすることにより元請工務店の経費が抑えられるというのはありますが、建物のみの坪単価については建築家や施主さん自身の設計にゆだねられる部分があるため、イエヒトのホームページでは公開されていないようです。

建築家の登録費は、年間6万円と少額なのでこの費用が設計監理料に加算されるという事は無いでしょう。また設計事務所と工務店からの成約手数料も無い為、設計事務所に直接依頼するのと同じ設計監理料で工事費だけ分離発注なので下げる事が出来るという仕組みになります。

注文住宅でオーダーメイドの家づくりの場合、金額については過去の事例のみが根拠となります。具体的には個々の建築家に早めに金額の事を相談する事で、実際の事例で似たような建築事例があれば、目安を教えてもらう事も出来ます。一般的にはCM方式では木造の新築住宅の場合に、坪5万円程度のコストダウンが可能といわれています。都内において、建築家に頼んだ場合の木造住宅(2階建て、耐火・準耐火等の規制なしの最もローコストにできる条件)の建物のみ坪単価は70万円台前半~といわれています。CM方式を採用する事で、都内で建築家と創るデザイナーズハウスを検討する際に建物のみの坪単価60万円台を実現する事も可能な方法であるといえます。

建築家の家づくり、デザイン性の高い家をローコストで実現したい人にはお勧めですが、施主さんの家づくりへの積極的な参加が求められるのがCM方式の特徴です。

4-2.イエヒト(オープンシステム)の見積書

オープンシステムで出来た住宅の実際の見積もりが下記となります(※消費税が5%の際に建設された案件です)。
オープンシステムの見積書(価格)

表を見ると、一括請負方式と比較して大きな価格のメリットがありますが、CM方式は施主は施工業者と直接の契約となるためこのページに記載したような「一般的なCM方式のリスク」の部分も十分考慮して、安心できる設計者に相談するようにしましょう。

まとめ:日本で最も知られている注文住宅CM方式の依頼先母体

イエヒトの他の家づくりとの違いは、大まかにいうとCM方式を大々的に取り入れている部分となります。CM方式は、一括請負方式に比べて施主がリスクを負う部分や、大変になる部分があるのですが、イエヒトは様々な仕組みを作る事により施主のリスク・デメリットを軽減している仕組みといえます。また建築家の数も100社以上という部分も信頼感があり、分離発注でコストを抑えたい、多少面倒でも家づくりの現場を建築家と一緒にコントロールしてみたい、という前向きな考えをお持ちの施主様に、お勧めできる依頼先です。

※このページは、一級建築士の資格を持つ当サイト管理人が制作をしております。

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